新政下商铺投资热

2020-07-11 2020-07-11 13:43:45

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前言：作为商业地产的组成部分，社区商铺更是受到众多投资者青睐。种种迹象表明，济南市房地产市场正兴起一股前所未有的社区商业开发热潮，众多开发商将掘金的眼光瞄准了投资型业主，以创造新的利润增长点。除此之外，商铺的成长空间也是投资者应重点关注的。原因在于这类商铺一般本身的投资成本较高，并且没有过多的升值空间，另外高收入人群消费习惯的特殊性，不利于社区内商铺的经营。就济南市来说，规模较大的临街型商铺或底层商铺，以出售居多；而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺，则以出租为主。

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　　专业人士介绍，社区商铺是一种回报率相对稳定、风险较低、价格适中的商铺类型，在住宅“限购”时期，可以作为投资客转投商业地产的入门品种。但同时，没有经验的初次投资者也需防范其中的风险。
　　接连不断的房地产调控新政，使得住宅市场受影响较大，商业地产却越来越红火。作为商业地产的组成部分，社区商铺更是受到众多投资者青睐。
　　从多家大型社区，商铺都很抢手。以位于阳光新路的阳光100美乐汇为例，自开业以来客流量一直呈上升趋势，运营状况良好。美乐汇的业主吴先生说，选择这个地方做投资，主要是看中了阳光新路日后的发展前景，以及周边的小区入住人数不断上升和其他商业项目的落地，这些，都将给这个区域带来庞大的人流量。“我想在成熟的大社区买个小门头房往外出租，但是，转了好几个地方发现，好一点的社区商铺太抢手了，根本买不到，一些郊区的楼盘商铺倒是有，不过入住业主不多，周边人流量也不大，我不大感兴趣。”在某售楼处咨询商铺的张女士说。
　　社区商铺的开发经历了从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁。种种迹象表明，济南市房地产市场正兴起一股前所未有的社区商业开发热潮，众多开发商将掘金的眼光瞄准了投资型业主，以创造新的利润增长点。近几年社区商铺频频出现一铺难求的局面，尤其是市中心黄金地段小区的商铺更是格外受青睐，价格一路飙升。
　　专业人士介绍，社区商业的特点在于便民、利民。有专家把构建社区购物网络，形象地称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心，满足居民日常生活消费。由此可看出，社区商业的服务半径是很有讲究的，一般都不能超过此距离。
　　除此之外，商铺的成长空间也是投资者应重点关注的。投资者需要根据小区规划和未来人口数量、质量、消费能力等情况来分析。“有些郊区的大盘，尽管目前的入住率低，但是不代表以后不会有发展。这要看社区的规划，周边是不是有学校、单位、大型公交站点等，这些都会给这个区域日后带来庞大的人流量，也会使周边的商铺迅速升值。”
　　另有业内人士指出，在考虑人口因素时，过于饱和与高收入人群集中的社区不适合投资商铺。原因在于这类商铺一般本身的投资成本较高，并且没有过多的升值空间，另外高收入人群消费习惯的特殊性，不利于社区内商铺的经营。
　　专家介绍，一般的社区商铺，从总体形式上看，不外乎两种，出售或出租。就济南市来说，规模较大的临街型商铺或底层商铺，以出售居多；而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺，则以出租为主。如果单从收益上看，出租无疑对房地产商更有利一些，长期算下来，收益较出售要高得多，但出租对开发商的要求也较高，首先要有资金实力，不急于回笼资金；其次要有良好的管理团队，还要有对商业地产的管理经验，熟悉各种商业业态，能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些，只要项目规划设计好，和住宅互相补充，相得益彰，就能很快收回成本。
　　专家认为，对缺乏经验的初次投资者来说，先租后买是较为保险的方式。因为，投资初始对商铺价值的预测，难免会和实际情况有所差异，投资者不妨先租下商铺，在经营过程中发现项目是否真的具有长期投资价值，再决定是否买下不迟。如果在租赁期内发现状况不好，损失也不会太大。当然，在进行投资决策的过程中，如果对市场状况不甚了解，最好还是向专业机构咨询，不要盲目投入。另外，在出租期间开发商也能收到相应的回报，这种方式对双方来讲都能降低风险。
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