中产家庭如何规划资产购买第三套房产

秦先生,45岁,某公司管理人员,月收入2.5万元,年底奖金6万元；秦太太,42岁,某公司财务经理,月收入1.6万元,年底奖金3万元。秦先生的月生活支出为5200元,秦太太的月生活支出5000元。孩子20岁,已上大学,月生活支出3000元。秦太太家庭目前拥有2套住房,其中一套自住,市场价值280万元；另一套出租,市场价值150万元,每月还贷4200元（秦先生负担）,租金收入每月3800元。家用车1辆,市场价值38万元,每月养车支出3500元。活期存款18万元,定期存款25万元。基金定投月支出2000元,目前已经有5.1万元的基金市值。夫妻双方都有社会保险。另外,秦先生购买了80万元保额的商业保险,保险费用年支出2.4万元；秦太太购买了50万元保额的商业保险,保险费用年支出1.6万元。孩子的学费、老人赡养费、旅游费用等其他支出每年约10万元。在限购限贷政策放松的情况下,秦太太想购买第三套房进行投资以更好地养老。
家庭财务状况诊断 秦太太家庭财务很安全,风险评级为低风险。秦太太的家庭月总支出为22900元,其中,日常生活支出为13200元,占比57.64%；月房贷还款支出为4200元,占比18.34%。家庭日常支出占月收入比重为29.46%,低于50%,表明家庭控制开支能力较强,家庭储蓄能力较高。家庭月房贷还款占月收入的比重为9.38%,低于40%,财务风险较低,处于较为安全的水平。家庭年结余236800元,留存比例为37.73%,储蓄能力较好。
理财规划 一个完整的家庭财务规划包含应急准备、长期保障、子女教育、退休养老4个基本规划。由于秦太太的孩子已读大学,子女教育规划已经完成,因此只需要先考虑3个基本规划。
应急规划 秦太太家庭每月需要的生活费用为13200元,每月需要偿还的房贷为4200元,按6个月生活支出和房贷支出额来准备应急资金,需要准备104400元。做好应急准备是应付家庭紧急情况的重要措施。对于秦太太的家庭来说,可以将应急准备金中的1/6以活期存款方式保留,另外5/6购买货币基金或余额宝、理财通等类货币基金产品。
长期保障 秦先生的年收入为36万元,除社保之外,还购买了80万元的商业保险,年交保费2.4万元。如果要保障意外情况下未来5年的收入,则保额应不低于180万元,意味着目前尚有100万元的保额缺口。加上秦先生负担所有的房屋贷款,考虑房贷保额缺口为157万元。目前秦先生还可增加1.2万～3万元的保费来增加长期保障。 秦太太的年收入22万元,除社保外,还购买了50万元的商业保险,年交纳保费1.6万元。保障意外情况下未来5年的收入,保额应不低于111万元,意味着保额缺口为61万元。按保费支出占年收入10%～15%的比例测算,秦太太还可增加6200～17300元保费支出增加长期保障。 养老规划 秦先生45岁,秦太太42岁,两人每月的生活费用10200元。按3%的通货膨胀率测算,秦先生60岁退休时家庭所需生活费用为15891元,秦太太55岁退休时家庭所需生活费用为14979元。
由于秦太太还将继续工作的年限少于秦先生,因此按秦太太退休时所需生活费用来测算未来需要的养老金,测算结果约为449万元。如果其中的50%可由社保满足,另外50%自己筹备,则秦太太需要每月为家庭做一个8869元的基金定投。 从上述测算来看,秦太太家庭不需要购买第三套房产也可实现养老目标。由于秦太太家庭还有财务资源结余,因此也可进一步测算是否有财力购买第三套房产来改善未来的养老生活。
房产规划 秦太太购买第三套住房可采用以下两种方式：一是直接全额购买第三套房产；二是先还清第二套住房的贷款,再贷款购买第三套房产。 在第一种方式下,不考虑上述基本规划所需资金,秦太太目前可动用的可投资资产（存款和基金）为48万元；如果考虑未来1年后买房,加上1年的结余23万元,可负担71万元的房产。考虑上述基本规划所需资金后,由于10万元要作为应急资金储备,可投资资产中仅有38万元能用作买房,1年后的年结余只有8万元,一共只有46万元能用作买房。两种情形下秦太太能承受的房价见表3。 第二种方式下,秦太太目前能用来偿还贷款的可投资资产最高为48万元,而第二套房房贷尚余57万元。秦太太还需要筹借9万元才能完全偿还贷款,可行性不高。 综上分析,秦太太家庭的最佳做法是按上述基本规划操作后,1年后考虑不贷款购买60平方米的房产,可接受的房价为7667元/平方米左右。
实施策略 （1）准备10万元的应急资金,其中1/6以活期存款方式保留,5/6可购买货币基金等理财产品。 （2）秦先生可增加1.2万～3万元的商业保险费用支出,保额尽可能提升至200万元左右,秦太太可增加0.62万～1.73万元的商业保险费用支出,保额尽可能提升至100万元左右。以重大疾病险、寿险、意外险来做保险组合。 （3）每月定投8869元作为养老基金。 （4）一年后考虑不贷款购买60平方米的房产,可接受的房价为7667元/平方米。