非沪籍购房者因补缴社会保险难“破”限购关卡

浙江人老陈为了在上海购房,与房主、中介签订了居间协议,谁知后来因为属于限购范围,导致买卖合同未能签成。为此老陈诉至法院,要求解除其与房主签订的居间协议并返还购房定金5万元。近日,上海一中院就该起案件作出终审判决,认定老陈在签订居间协议时明知自身属于限购范围,应承担未能签订买卖合同的法律后果,判决解除双方居间协议并驳回返还定金请求。 “搁浅”的房产居间协议 2012年6月3日,意欲在上海购房的浙江人老陈,与房主小方一家三口、中介公司签订了《房地产买卖居间协议》。为了表达诚意,老陈同意签订居间协议时,支付5万元意向金,如房主接受协议规定的买卖条件并签署居间协议,意向金转为定金。双方同意在居间协议生效次日起20个工作日内补签《上海市房地产买卖合同》,如因房主原因致买卖合同未签署的,应双倍返还定金；如因购房者原因致买卖合同未签署的,定金归房主所有。 同年6月29日,小方向老陈发出“关于催促签约的函”,列明2012年6月29日系最后签约日,老陈并未按约前来。秉着合理诚信原则,房主同意给予合理的宽限期,请老陈于同年7月4日按协议约定条件补签买卖合同,到期仍未办理的,房主将没收5万元定金,并将房屋卖予第三人。 同年7月20日,老陈委托其代理人向房主发送“律师函”,列明因上海市售房政策发生变化,不能办理购房转让,因而不能签订买卖合同。2012年8月2日,老陈诉至法院,认为政策发生变化导致不能办理购房转让,双方均无过错,要求解除双方签订的居间协议,房主退还定金5万元。 法院：购房者违约致买卖合同未签订驳回返还定金请求 一审法院审理认为,2011年至今,非上海户籍居民家庭购房的政策并未发生变化。老陈为非上海户籍居民,在签订居间协议时未在上海累计缴纳1年以上社会保险,故老陈明知或应当知道其属于限购范围,无法与房主签订买卖合同。故双方无法签订买卖合同系因老陈违约造成,根据协议约定,5万元定金应归房主所有。庭审中,双方对于解除居间协议中确立的买卖关系达成一致,故一审判决解除老陈与小方一家签订的居间协议,驳回老陈其余诉请。老陈不服一审判决,提起上诉。 上海一中院二审认为,2011年1月31日上海市发布《关于本市贯彻 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 的实施意见》,明确规定非上海市户籍居民家庭在上海市购房的,应能提供自购房之日起算的前2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2012年6月3日,老陈与房主签订居间协议时,明知自身不符合上述条件,系《实施意见》的限购对象,而向房主购买系争房屋,由此带来的交易风险,应由老陈承担。老陈称买卖合同未签订的原因系国家政策变动,双方均无过错,不应适用定金罚则。对此,法院认为,2012年上海市房管局发布的《关于执行住房限售政策中查验社会保险缴纳证明材料问题的通知》规定补缴的不予认可,仅是前述2011年《实施意见》的实施细则和再次强调,上海市房屋限售限购政策并未变更。即便如老陈所述,签订居间协议时可以补缴社会保险,由于老陈未及时采取相关补救措施,因此带来的交易风险亦应由其自行承担,而不应转嫁给合同相对人或归诸于政策因素。综上,二审判决驳回上诉,维持原判。
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